1、提前還房貸方法

提前還房貸主要有兩種類型，即提前一次性全部結(jié)清和提前部分還款，其中，提前部分還款又有減少月供和縮短年限兩種途徑可以選擇。

以“貸款總額50萬元，期限30年，利率4.9%，等額本金還款，提前還款10萬元，已經(jīng)還款5年”為例，不同的還款方式計算結(jié)果：

（1）提前一次性全部結(jié)清

①提前還款前

代入計算公式結(jié)果為：

首月月供=3430.56元（每月遞減5.67元）；

已還本金=83333.33元；

已還利息=112461.81元；

利息總額=368520.83元。

②提前還款后

節(jié)省的總利息就是原來計劃下的利息總額減掉前面已經(jīng)還了的總利息，也就是：

節(jié)省的利息=368520.83-112461.81=256059.02元。

（2）提前部分還款

1.減少月供

要是選擇減少月供，那就是總貸款年限保持不變，還是要還30年，則有：

①提前還款前

代入計算公式結(jié)果就是：

首月月供=3430.56元（每月遞減5.67元）；

已還本金=83333.33元；

已還利息=112461.81元；

利息總額=368520.83元。

②提前還款后

已經(jīng)還了5年，合起來就是60期月供，那就剩余期數(shù)就還有300期了，再按照新的剩余貸款額度和期限，重新計算，就有：

首月月供=2348.61元（每月遞減4.31元）；

利息總額=194604.86元。

那么，根據(jù)上面提前還款之前和之后的結(jié)果，就可以輕松知道節(jié)省了多少利息。

原來計劃的總利息與新還款計劃的總利息的差額，再扣減掉前期已經(jīng)償還的那部分利息，得到的就是提前還款選擇減少月供能節(jié)省的利息了。

具體計算就是：

節(jié)省利息=302187.08-194604.86-112461.81=61454.16元。

2.縮短年限

要是不想還這么久的話，就可以選擇縮短貸款年限。

還是50萬元，貸30年（已經(jīng)還了5年），利率4.9%，等額本金還款。

假設(shè)預(yù)期在未來15內(nèi)結(jié)清，就有：

①提前還款前

代入計算公式結(jié)果為：

月供=3430.56元（每月遞減5.67元）；

已還本金=83333.33元；

已還利息=112461.81元；

利息總額=368520.83元。

②提前還款后

前面已經(jīng)還款了60期，未來還計劃還15年，就是還有180期，那么，新還款計劃下：

月供=3052.31元（每月遞減7.18元）；

利息總額=117021.53元。

同理，節(jié)省的利息，就是原計劃下的利息總額減掉新計劃下的利息總額，最后再扣掉已經(jīng)還了的利息。

即：

節(jié)省利息=302187.08-117021.53-112461.81=139037.49元。

總結(jié)：

（1）比較之下，就節(jié)省的利息來看，一次性全部結(jié)清>縮短年限>減少月供。

（2）不同的還款方式各有優(yōu)勢特點，沒有所謂的最正確的方法，三者之間不存在優(yōu)劣之分，只是適用的群體有所差異：

①一次性全部結(jié)清適用于手頭資金寬裕的群體；

②縮短年限法更適用于預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)壓力不會增加的群體；

③減少月供法則更適用于預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)壓力增加的群體。

具體選擇哪種方法，可以根據(jù)自身的實際情況來進(jìn)行選擇，沒必要說哪個利息省得多就一定好，當(dāng)然了，要是有足夠的還款實力，并且資金閑置的話，全部結(jié)清自然更好。

溫馨提示：

不同貸款機(jī)構(gòu)對于房貸提前還款的要求可能會有不同規(guī)定，可以提前咨詢一下房貸的承辦銀行。

2、提前還房貸步驟

提前還房貸不是說想還就可以直接還的，在滿足可以提前還款的情況下，比如說正常還款超過一年以后（不同的銀行規(guī)定可能不同，具體可以查看貸款合同相關(guān)的條款內(nèi)容），可以參考下面還款流程：

以農(nóng)業(yè)銀行提前還款為例：

下圖為農(nóng)業(yè)銀行官網(wǎng)展示的貸款合同有關(guān)提前還款內(nèi)容：

（1）第一步：申請預(yù)約

在有提前還款計劃的前三十天之前，攜帶相關(guān)資料前往網(wǎng)點申請?zhí)崆斑€款，然后房貸經(jīng)理會與借款人核對提前還款的金額以及還款方式（部分還款還是一次性還款），然后就是填寫提交提前還款的申請書，進(jìn)行排隊預(yù)約。

提示：預(yù)約需要攜帶本人***、房貸合同、還款銀行卡等資料。

（2）第二步：銀行審核

銀行收到提前還款申請以后，再次對借款人進(jìn)行審核，主要內(nèi)容有是否滿足提前還款條件、提前還款金額是否符合要求等等，最后，銀行工作人員會通過電話、短信通知借款人審核結(jié)果。

（3）第三步：存錢入賬

銀行審核通過后，按照銀行工作人員的提示，借款人將要提前還款的資金存入對應(yīng)的還款賬戶里。

提示：一般會指定一個還款日，在還款日17：00前把錢存入銀行卡賬戶就行。

（4）第四步：銀行扣款

一般來說，在指定的還款日當(dāng)天晚上，銀行會進(jìn)行自動扣款，第二天就可以在自己的農(nóng)業(yè)銀行手機(jī)銀行里查看到還款信息；并且，新的還款計劃也會進(jìn)行更新。

后面只需要按新的還款計劃還款即可。

提示：

農(nóng)業(yè)銀行還款計劃查詢路徑：農(nóng)業(yè)銀行APP-貸款-查看詳情-個人住房貸款-還款詳情-還款計劃。