我國此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要收益來源是高速公路收費、產(chǎn)業(yè)園運營、倉儲物流、污水處理、垃圾焚燒發(fā)電等。所以，又被稱為公募基礎(chǔ)設(shè)施基金。不過，近期與房地產(chǎn)相關(guān)的REITs即將來臨。

保障性租賃住房REITs什么意思？

【1】REITs

即英文Real Estate Investment Trusts的縮寫，譯為房地產(chǎn)投資信托基金，但我國此前發(fā)布的REITs和房地產(chǎn)關(guān)系不大，主要是高速公路、產(chǎn)業(yè)園等的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

【2】保障性租賃住房

保障性租賃住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

所以說保障性租賃住房REITs，就是主要收益是來源于保障性租賃住房的一種基金。目前，首批保障性租賃住房REITs項目已被交易所受理。

保障性租賃住房REITs有哪些？

【1】中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱：中金廈門安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)是位于福建省廈門市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。兩處公寓均于2020年3月竣工，合計建筑面積為19.86萬平方米。

在整體定位方面，這兩處公寓為符合相關(guān)文件認(rèn)定的保障性租賃住房，主要面向廈門市無房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

園博公寓有2614套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.42%。

珩琦公寓有2051套房源，截至2022年3月31日的出租率達99.11%。

整體來看，兩處公寓目前已處于飽和運營狀態(tài)，并且項目房源需求量較大。

【2】紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱：紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT）

底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，建筑面積合計13.47萬平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。

目前，4個項目已取得保障性租賃住房認(rèn)定書，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

招募說明書（草案）中表示，4個項目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，但租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比，具有顯著的競爭優(yōu)勢。

保障性租賃住房REITs怎么看？

我們投資者在選擇保障性租賃住房REITs時，主要是從土地、租住情況、管理、供需等各方面來對其未來的收益有一個大致的判斷。

【1】看土地

如用地性質(zhì)、年限、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓約束等。

【2】看租戶、租約和租金

租戶的準(zhǔn)入機制和現(xiàn)有租戶畫像。

租約的平均期限和調(diào)整機制。

對于租金和租金增長率的規(guī)約或指引。

資產(chǎn)經(jīng)營情況（出租率、租金）和成本收益率未來可能在租戶準(zhǔn)入、經(jīng)營相關(guān)所得稅等方面的潛在政策變化等。

【3】看估值和定價

資產(chǎn)公允價值評估結(jié)果及其合理性。

【4】看管理

運營管理機構(gòu)的過往管理業(yè)績，和對管理機構(gòu)是否具備一定的激勵機制。

【5】看供需情況

特定項目所面臨的周邊競品環(huán)境和市場供需趨勢。

【6】看擴募和增長潛力

原始權(quán)益人是否具備擴募潛力。

保障性住租賃房公募REITs由于突出一個保障性，所以也有一個難點就是如何平衡收益率。想要有更好的收益率，就要選取適合的保障房項目，加以配合“優(yōu)惠”的稅收政策。